万物云CEO朱保全存量时代

万物云CEO朱保全

存量时代 ，街道生意物业行业的撕开价值逐渐被资本认可 ，为抢夺未来发展的城市制高点 ，各大物企纷纷发力收并购强化护城河，价值角“大鱼吃大鱼”的街道生意现象屡见不鲜
。除了发力规模扩张外，撕开物企在业务模式创新以及寻找新增长点方面不断探索 。城市随着城市更新业务加速推进，价值角老旧小区改造节奏加快
 ，街道生意城市更新板块成为物业争夺的撕开下一个蓝海 。

在10月22日 、城市23日连续举办两天的价值角万科业务交流会上，万物云CEO朱保全重点强调了城市服务板块万物云城。街道生意据朱保全介绍，撕开未来万物云将聚焦中国100个城市的城市1000条高浓度街道参与城市更新。

万物云的“街道生意”被业内认为是物业模式的创新以及扩张能力向外延展的体现 。用融入城市的方式参与城市更新，一方面帮助万物云将城市服务的触角伸向更广的空间；另一方面
，万物云凭借自身能力参与城市更新
，改变了以往物业服务作为地产开发业务配角 、为地产业务赋能的定位限制，成为主动提升和创造城市价值的主体。

延伸城市服务触角

千条街道计划启动

去年10月，万科物业正式推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——万物云城 ，并计划在3年内落地100个城市服务项目 。一年过去，万物云成已布局40个城市 ，并有望提前完成3年百城计划  。

万物云城城市服务的起点在珠海横琴，由此总结的“横琴”模式也在许多地方逐渐落地 。但该模式主要围绕新城 、新区做事，也因此被质疑落座城市过于单一  。

为了拓宽发展边界，2020年后 ，万物云计划进入老街道。朱保全表示，相比于新城
，老城街道里面城市肌理更丰富 ，发展更成熟，利益格局也更复杂
，人民诉求更加多元 。这也意味着对企业的管理 、服务、资本等能力要求更高。

万物云的老城市街道改造起点发生在华南海鲜市场周边的唐家墩街道，并先后在深圳的沙头、福保、厦门的鼓浪屿、扬州南河下等多地取得成功的结果。

过去4年时间，万物云在全国288条街道3公里半径的区域物业项目浓度已超过25% ，未来发展将聚焦中国100个城市的1000条高浓度街道
。朱保全认为，“以后万物云的计量单位可能不再是一个个项目，而是一条条街道” 
。这样的布局源自朱保全对城市结构的探索，在他看来 ，目前在中国的主要城市，城市正在把权力下放到街道。 

借助街道生意，万物云以街道为单位串联，将城市服务板块扩大，从新城到老城 ，将城市服务的触角延伸至空间里每一个角落，深度介入城市服务。

凭借多年累积经验
，万物云已经初步梳理出基础设施管养、生态环境服务、社区协同治理 、居民公共服务及城市微更新四类产品解决方案
，同时借助万物云大力发展的科技手段和成熟的智能化服务平台
，统筹整合多部门资源，帮助城市得到更精细和科学的管理，主动为城市发展创造价值 。

物业联动地产开发

形成城市更新合力

自“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，城市更新已经上升为国家战略。规划指出 ，“十四五”期间要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造 。易居企业集团CEO丁祖昱曾表示 ，城市更新很快变成十万亿级的市场，更是未来10年
、20年最重要的行业关键词
。

在城市更新巨大市场的吸引下 ，被资本市场热捧的物业管理企业，如碧桂园服务、万物云城、保利物业
、华润物业 、龙湖物业等相继试水城市更新领域，进行模式探索，试图抢占空间经济新蓝海。

四川天府健康产业研究院首席专家孟立联提到 ，城市更新所推动的城市内涵式发展将是今后中国城市发展的重要趋势。大拆大建是一种更新 ，在老旧小区既有格局基础上的升级也是一种更新 。更新方式的不同 ，塑造城市的方式、功能也是不同的。

万物云选择做“城市服务商”，不是简单地复制服务内容 ，也不是单一地整合同类型业务，是公共服务流程的再造，把物业企业的系统思维和流程管理融入城市治理服务  。

以横琴和沙头为例 ，在“物业城市”模式的精细化管理下
，横琴流动摊贩治理、垃圾清运、社会矛盾纠纷解决等难题都得到了有效的解决。沙头街道作为福田区最大规模启动“物业城市”改革试点的街道 ，现已成为政府“放管服”的标杆。

正如孟立联所言，相融基础上的功能集成 、特色凸显、优势再成应是城市更新的基本方向 。万物云在结合城市现有环境特点的前提下，通过创新办法破解传统城市管理模式下职责边界不清晰 、作业不精细  、监管不规范、流程不科学的顽疾 ，切实补齐城市治理短板
。

值得注意的是 ，万科集团2013年已经开始向“城市配套服务商”转型，并打造出空间、文化、内容三个维度再生的城市更新典型样板上生·新所。随着万物云将城市服务触角向更大的空间延展 ，开发商与物企双拳出击
，打造出1+1>2的城市更新效果。

城市更新往往伴随着产业升级 ，配套完善，这也会吸引大量人口前来就业。好的项目品质、好的服务品质才是帮助城市筑巢引凤的关键，并在人才到来后留住人才
，从而整体提高城市的素质。

明源首席产城研究员艾振强认为 ，万科做了很多城市更新项目 ，非常典型的案例 ，如深圳的南头古城 、望京时代中心等。物业服务也提供了很好的赋能，随着物业公司内涵的丰富 ，相信未来会有更多惊喜
。

模式创新深挖潜力

万物云强化护城河

城市服务已然成为万物云增长前景最被看好的板块。

在万科业务交流会上 ，朱保全对万物云SPACE三个板块增速作出预测 ，“城市板块的增速大于60%，商业物业板块保持30%至60%的增长速度，住宅物业增速控制在30%以内
。在万科物业的预计中，城市服务将是未来最具增长性的板块。

不仅是增长前景可期，城市服务所展现的能力也在帮助企业建立护城河，与同行拉开差距。万物云“街道战略”中的城市更新指的是修复式改造的微更新，但对能力的要求并不低。艾振强表示 ，从既有的一些案例来看 ，修复式改造的微更新需要完成产业  、文化 、商业
、环境和居住等多个维度的升级；这也是物业行业从物业管理，到物业服务 ，到物业资本 ，到价值服务的必然。万科正在向外延展其能力。

接下来 ，万物云的扩张方式也会以街道为单位，发展有浓度的空间服务。过去4年时间 ，万物云在全国288条街道3公里半径的区域物业项目浓度已超过25% ，未来发展将聚焦中国100个城市的1000条高浓度街道。

相关学术报告认为，城市土地利用模式逐渐从以外延扩张为主向以内涵挖潜为主转变 。无论是开发商还是服务商都在不断培养盘活存量的能力。万科和万物云以组合拳的方式输出扎实的“内容”，打破行业原有的开发或服务层面的单一属性 ，以积极参与者的身份深入到城市的建设与管理中，为企业在城市更新中的角色树立作出示范。

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（责任编辑：徐帅）